주택산업연구원은 주택산업의 건전한 육성을 통해 우리나라 주택문제를 해결하기 위해 국토해양부 산하 단체인 한국주택협회, 대한주택건설협회, 대한주택보증주식회사가 공동 출자하여 1994년 설립된 민간 연구기관이다.
주택산업연구원은 12월 12일 2023년 주택시장 전망에 대한 보고서를 발표했는데, 오늘은 그 보고서 내용을 토대로 2023년 아파트 가격이 어떻게 흘러가게 될지 알아본다.
거시 경제
아파트 가격 변화에 앞서 현재 한국이 처한 경제 상황에 대해 먼저 이해하고 진행할 필요가 있다.
한국을 비롯한 전 세계는 현재 미국발 금리 인상과 우크라이나 전쟁 등의 여파로 경제성장이 둔화된 상태이며 2023년 본격적으로 경기둔화가 체감되기 시작할 것으로 예측되고 있는 상황이다.
또 미국은 코로나 당시 0.25%의 금리를 유지하는 2022년 3월부터 본격적으로 금리를 올리기 시작했고, 이 같은 여파로 한국 또한 올해에만 8차례 기준금리를 인상해 현재 한국의 기준금리는 3.25%에 달한다.
이는 자연스럽게 주택담보대출 금리 인상으로 이어져 주택 수요자들의 대출에 대한 부담을 증가시키고 있다.
주택 거래 상황
2022년 1월부터 10월까지 총 주택 거래량은 81만건으로 2021년 동기 대비 42.7%나 감소하는 모습을 보였다.
기준금리 인상, 집값 하락 등 다양한 이유가 작용했을 것으로 예상돼 2022년 주택거래는 2006년 거래량 조사를 시작한 이래 최저치를 기록할 것으로 주택산업연구원은 내다봤다.
주택 가격 상황
2022년 아파트 매매가격은 하반기부터 전국적으로 하락세로 바뀌면서 하락폭이 점차 넓어지는 추세다.
2021년 10월까지 주택 매매가 누적 변동률이 8.9%였던 데 비해 올해 10월 누적 변동률은 -1.4%를 기록했다.
서울과 수도권 그리고 지방광역시 아파트를 중심으로 주택 매매 가격의 하락세가 나타나고 있으며, 이러한 하락세는 전국적으로 점차 확대되고 있는 모습을 보이고 있다.
특히 서울, 인천, 경기도 등 지난해 아파트값이 크게 오른 지역에서 급격한 하락세를 보이고 있는 상황이다.
2022년 주택시장종합진단현 정부에서는 주택시장 안정화를 위해 주택공급 확대에 집중하고 있으며 내 집 마련이 가능하도록 대출규제 완화, 규제지역 축소 등의 정책을 시행하고 있다.
이와 함께 내집마련과 주거상향 수요에 부응해 우수 입지에 양질의 주택을 충분히 공급하고 주택시장의 근본적인 안정기반 마련을 목표로 향후 5년간 270만호의 주택을 공급할 예정이라고 한다.
서울 및 서울 연접 일부를 제외한 규제 지역 전면 해제를 통해 현재는 서울, 과천, 성남, 하남, 광명만이 규제 지역으로 남아 있다.
또 투지과열지구는 49곳에서 39곳으로 조정대상지역은 112곳에서 60곳으로 축소했다.
또 생애최초 구입 시 LTV를 80%로 완화, 규제지역 내 집값별로 차별화돼 있는 무주택 LTV 규제 50%로 일원화, 실수요자 우대 LTV 한도 4억에서 6억으로 올리는 등 대출규제 완화를 통해 실수요자의 내집마련에 문제가 되는 사항을 해소하고 있다.
하지만 2022년은 고금리, 고환율, 고물가, 저성장 등 복합적 위기가 주택시장에도 악영향을 미치면서 하반기부터 전국적으로 아파트값 하락을 불러오게 됐다.
특히 서울과 경기도를 중심으로 수급 불균형이 지속되고 있음에도 고금리, 경기침체로 가격 하락이 오게 됐다.
이 같은 하락세는 당분간 지속될 것으로 주택산업연구원은 내다봤다.
2023년 아파트값 전망출처 : 연합뉴스2023년 미국 발 금리 인상과 인플레이션의 장기화, 국가 간 긴장의 고조 등 세계 경제 성장률이 악화되고, 이는 수출 의존도가 높은 한국 경제 성장률에 악영향을 미칠 것이다.
여기에 미국 기준 금리는 내년 초에 5%까지 오를 가능성이 있다는 전망이 나오고 있어 한국 기준 금리도 또 올릴 것으로 예측되고 있다.
금융 위기 때도 아파트 거래량은 80만건 이상이 발생하면서 집값이 급락한 2012년에도 74만건의 거래량을 기록했지만 2022년 1년간에 발생한 아파트 거래량은 54만 건에 불과한 수준이다.
이는 2006년에 거래량 조사를 시작한 이래 최저 수준이며, 과거 10년간 평균 주택 매매 거래량의 55%수준에 불과하다.
과거의 거래 추이를 바탕으로 주택 산업 연구원은 2023년 주택 매매 거래량 추정치를 75만건으로 전망했다.
즉 올해보다 내년 아파트 거래가 다소 회복 경향을 보인다고 전망한 것이다.
아파트 가격의 경우 과거 경제위기 시 집값 변화를 살펴보면 경제위기가 닥치면 금리가 하락하고 이후 경기가 회복되면서 집값이 빠르게 제자리로 돌아오는 양상을 보였다.
그러나 현재 경제위기는 코로나로 인한 유동성과 경기침체가 아직 해결되지 않은 상태에서 고금리 기조율을 유지해야 하는 상황이어서 과거 경제위기와 같은 양상을 보이지 않을 것으로 예상되고 있다.
순환주기를 근거로 주택산업연구원은 2023년 상반기 중 하락 국면의 저점을 형성하고 하락세가 둔화되기 시작해 하반기 중 약보합세를 유지할 것으로 예상했다.
여기에 경제성장률과 금리 등 경제변수와 수급지수를 고려해 전국적으로 약 8.5%의 아파트 실거래가 하락할 것으로 전망했다.
인플루언서 팬이 되어 바로 간다↓↓순환주기를 근거로 주택산업연구원은 2023년 상반기 중 하락 국면의 저점을 형성하고 하락세가 둔화되기 시작해 하반기 중 약보합세를 유지할 것으로 예상했다.
여기에 경제성장률과 금리 등 경제변수와 수급지수를 고려해 전국적으로 약 8.5%의 아파트 실거래가 하락할 것으로 전망했다.
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